Compromis de vente : ce qu'il engage vraiment

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Signer un compromis de vente, c’est bien plus que réserver un logement. Les deux parties sont liées sur le bien et sur le prix, et celle qui refuse ensuite d’aller jusqu’au bout s’expose à une action en justice ou à une pénalité. Le document fixe aussi tout le déroulé : montant du dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix), conditions qui peuvent faire tomber la vente sans frais, date limite de signature de l’acte authentique chez le notaire, en général 2 à 3 mois plus tard. Pour un vendeur comme pour un acheteur, chaque ligne mérite donc une lecture attentive avant de parapher.

Compromis de vente : un avant-contrat qui vaut déjà vente

En droit, le compromis porte un autre nom : promesse synallagmatique de vente. Le mot « synallagmatique » signifie que les obligations sont réciproques. Le vendeur promet de céder, l’acquéreur promet d’acquérir, et chacun peut exiger de l’autre qu’il tienne parole. Il s’agit d’un avant-contrat : il précède l’acte authentique, rédigé et signé chez le notaire, qui sera publié au service de la publicité foncière et rendra la vente opposable à tous.

Ce que pose l’article 1589 du Code civil

Le texte est court : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Dès que le compromis désigne précisément le bien et mentionne un prix accepté par les deux côtés, la vente est juridiquement formée. En pratique, le contrat reporte le transfert de propriété et le paiement au jour de l’acte notarié, et il subordonne l’opération à des conditions suspensives. Tant que ces conditions ne sont pas levées, la vente reste en attente ; une fois réalisées, plus personne ne peut s’en dégager librement.

Acte sous signature privée ou acte rédigé par le notaire

Aucune règle n’impose de passer par un compromis : vendeur et acheteur peuvent signer directement l’acte authentique. C’est rare, car le notaire a besoin de plusieurs semaines pour réunir les pièces (état hypothécaire, urbanisme, documents de copropriété) et l’acheteur doit obtenir son financement. Le compromis peut être signé entre particuliers, sous signature privée, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, ou devant notaire. Les deux premières formules sont plus rapides ; la troisième apporte un contrôle juridique dès l’avant-contrat. Elle est conseillée dès que la situation sort de l’ordinaire : bien en indivision, servitude, lotissement, vendeur sous tutelle ou bien reçu en héritage, un cas où les étapes propres à la vente d’un bien familial après une succession doivent être réglées avant de s’engager.

À faire : si le dossier présente une particularité, demandez que le compromis soit préparé ou relu par le notaire, quitte à décaler la signature de quelques jours.

Compromis ou promesse unilatérale de vente : les différences qui comptent

Le langage courant parle de « promesse de vente » pour tout avant-contrat, ce qui entretient la confusion. Juridiquement, il en existe deux principaux types, et leurs effets ne sont pas les mêmes. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur, appelé promettant, s’engage. L’acheteur, appelé bénéficiaire, reçoit un droit d’option : il peut lever l’option et acheter pendant un délai fixé par les parties, ou laisser passer ce délai.

Critère	Compromis (promesse synallagmatique)	Promesse unilatérale de vente
Qui est engagé	Le vendeur et l’acheteur	Le vendeur seul ; l’acheteur dispose d’une option
Somme versée par l’acheteur	Dépôt de garantie, usage courant de 5 à 10 % du prix	Indemnité d’immobilisation, souvent autour de 10 % du prix
Enregistrement	Non obligatoire	Obligatoire dans les 10 jours si l’acte est sous signature privée, sous peine de nullité (droit fixe de 125 €)
Si l’acheteur renonce sans motif prévu	Le vendeur peut exiger l’exécution forcée ou la pénalité prévue	L’acheteur n’est pas tenu d’acheter, mais l’indemnité reste acquise au vendeur
Si le vendeur refuse de signer l’acte	L’acheteur peut demander en justice que la vente soit constatée	La rétractation du promettant pendant l’option n’empêche pas la formation du contrat
Rétractation SRU	10 jours pour l’acquéreur non professionnel d’un logement	Identique

Une règle spécifique concerne la durée : lorsqu’une promesse consentie par un particulier dépasse 18 mois, prorogations comprises, elle doit être constatée par acte authentique, et l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix, déposée chez le notaire. Pour un logement ancien vendu dans des délais classiques, la question ne se pose pas.

À faire : avant de signer, vérifiez le titre exact du document. S’il s’agit d’une promesse unilatérale sous signature privée, assurez-vous qu’elle sera enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours.

À quoi engage la signature du compromis de vente, côté vendeur et côté acheteur

Le compromis crée des obligations immédiates, bien avant la remise des clés. Le vendeur, d’abord, ne peut plus disposer librement de son bien. Il doit :

• refuser toute autre offre, même nettement supérieure, reçue après la signature ;
• conserver le logement dans l’état constaté lors des visites et l’assurer jusqu’à l’acte ;
• ne consentir aucune nouvelle hypothèque, location ou servitude sans accord de l’acquéreur ;
• remettre le dossier de diagnostics techniques et signaler tout sinistre survenu entre-temps ;
• libérer les lieux à la date convenue, sauf clause contraire.

L’acheteur, de son côté, doit déposer ses demandes de prêt dans le délai fixé, verser la somme prévue, fournir les justificatifs réclamés par le notaire et se présenter à la signature définitive avec les fonds. Le prix inscrit est celui issu de la négociation : il ne se rediscute plus après coup, d’où l’intérêt de bien mener les échanges en amont, notamment au moment de répondre à une proposition d’achat jugée trop faible.

Que se passe-t-il si l’une des parties refuse de signer l’acte alors que toutes les conditions sont remplies ? L’autre dispose de deux voies. Elle peut demander au tribunal l’exécution forcée : le jugement constate la vente et tient lieu d’acte. Elle peut aussi renoncer à la vente et réclamer des dommages et intérêts. La plupart des compromis prévoient une clause pénale, souvent fixée autour de 10 % du prix, que le juge peut réduire si elle est manifestement excessive. Ces procédures prennent du temps, parfois plus d’un an : mieux vaut les prévenir par une rédaction précise que les subir.

À faire : relisez la clause pénale et la date limite de réitération ; ce sont elles qui déterminent ce que coûte un désistement.

Délai de rétractation et dépôt de garantie dans un compromis de vente

Le délai de rétractation, dit délai SRU, protège l’acquéreur non professionnel qui achète un bien à usage d’habitation. Il dure 10 jours et court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis signé, ou de sa remise en main propre contre récépissé. Si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant. Pendant cette période, l’acheteur peut renoncer sans donner de raison et sans pénalité, par lettre recommandée avec avis de réception ou par envoi recommandé électronique.

Deux précisions évitent bien des malentendus. Le vendeur ne bénéficie d’aucun délai équivalent : sa signature l’engage aussitôt. Et pour un lot de copropriété, le délai ne démarre qu’une fois remis à l’acheteur les documents obligatoires (règlement, procès-verbaux d’assemblée, état des charges, carnet d’entretien notamment) ; un dossier incomplet prolonge donc la période d’incertitude.

Le dépôt de garantie, lui, n’est pas imposé par la loi. L’usage le situe entre 5 et 10 % du prix : pour un appartement à 250 000 €, cela représente de 12 500 à 25 000 €. La somme n’est jamais remise au vendeur ; elle est placée sous séquestre chez le notaire ou chez l’agent immobilier titulaire d’une garantie financière, seuls autorisés à la recevoir avant la fin du délai SRU. En cas de rétractation dans les temps, elle doit être restituée dans les 21 jours suivant le lendemain de la rétractation. Si la vente aboutit, elle s’impute sur le prix ; si l’acheteur renonce hors délai et hors condition suspensive, elle revient en principe au vendeur.

À faire : conservez la preuve de la date de notification du compromis et notez dans un agenda la fin exacte du délai de 10 jours.

Conditions suspensives : les clauses qui sécurisent le compromis de vente

Une condition suspensive fait dépendre la vente d’un événement futur et incertain. Si l’événement ne se produit pas dans le délai prévu, le compromis devient caduc et chacun reprend sa liberté, l’acheteur récupérant son dépôt de garantie.

Le prêt bancaire, seule condition suspensive imposée par la loi

Lorsque l’acquisition est financée en tout ou partie par un crédit, le Code de la consommation impose une condition suspensive d’obtention du prêt, d’une durée minimale d’un mois. Le compromis doit indiquer le montant emprunté, la durée maximale et le taux maximal acceptés. Un acheteur qui paie comptant peut y renoncer, à condition de l’écrire de sa main dans l’acte ; s’il sollicite finalement un crédit et se le voit refuser, il ne sera pas protégé.

La clause oblige aussi l’acheteur à agir loyalement. S’il ne dépose aucune demande, ou s’il demande un montant supérieur à celui prévu pour provoquer un refus, la condition est réputée accomplie : le vendeur peut alors conserver le dépôt de garantie, réclamer la clause pénale, voire poursuivre la vente. En cas de refus réel, l’acheteur doit produire les attestations des banques sollicitées dans le délai fixé.

Les autres conditions suspensives fréquentes

• Purge du droit de préemption : la commune ou une autre collectivité ne doit pas exercer son droit de priorité sur le bien.
• Obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux, si l’acheteur a un projet précis.
• Absence de servitude ou de règle d’urbanisme rendant le bien impropre à l’usage prévu.
• État hypothécaire révélant des inscriptions dont le montant ne dépasse pas le prix de vente.
• Vente préalable d’un autre bien par l’acheteur, clause que les vendeurs acceptent rarement car elle immobilise leur logement.

Plus une condition est rédigée précisément (montant, délai, document attendu), moins elle laisse de place au litige. Les diagnostics, annexés au compromis, jouent un rôle voisin : DPE, amiante, plomb, termites, gaz, électricité, état des risques, mesurage Carrez en copropriété. Pour une maison non raccordée au tout-à-l’égout, le contrôle de l’installation peut imposer des travaux à l’acquéreur dans l’année, un point développé dans notre guide pour vendre une maison équipée d’une fosse septique.

À faire : faites chiffrer chaque condition suspensive et vérifiez que son délai de réalisation est compatible avec la date prévue pour l’acte.

Avant de signer un compromis de vente : la liste de contrôle et les étapes suivantes

Une relecture méthodique, la veille du rendez-vous, suffit à écarter la plupart des mauvaises surprises. Les points à cocher :

• identité complète de tous les vendeurs (les deux époux, tous les indivisaires) et des acquéreurs ;
• désignation exacte du bien : adresse, références cadastrales, numéros de lots, cave, parking ;
• prix, ventilation éventuelle du mobilier, honoraires d’agence et partie qui les règle ;
• dossier de diagnostics complet et à jour, documents de copropriété remis ;
• conditions suspensives chiffrées et datées ;
• montant du dépôt de garantie et nom du séquestre ;
• clause pénale, date limite de signature de l’acte, date de libération des lieux.

Une fois la signature passée, le calendrier type s’enchaîne ainsi. Le compromis est notifié à l’acheteur, ce qui ouvre les 10 jours de rétractation. L’acquéreur dépose ses demandes de crédit ; lorsqu’il reçoit une offre de prêt, il doit encore attendre 10 jours avant de pouvoir l’accepter. En parallèle, le notaire interroge la mairie sur le droit de préemption, qui dispose de deux mois pour répondre, et collecte les pièces administratives. L’acte authentique est généralement signé 2 à 3 mois après le compromis : le prix est versé, les frais de notaire acquittés, les clés remises. Les erreurs les plus répandues sur ce parcours, de la clause de financement trop vague à la date d’acte irréaliste, sont passées en revue dans notre article sur les pièges à éviter au moment du compromis.

À faire : demandez le projet de compromis quelques jours avant le rendez-vous, et non le jour même, pour avoir le temps de poser vos questions au rédacteur.

Peut-on acheter un bien immobilier sans signer de compromis de vente ?

Oui, l’avant-contrat n’est pas une obligation légale. Les parties peuvent signer directement l’acte authentique chez le notaire. Cette option suppose toutefois que le financement soit déjà acquis et que toutes les pièces du dossier soient réunies, ce qui explique qu’elle reste peu courante.

Le vendeur a-t-il un délai pour revenir sur sa signature ?

Non. Le délai de rétractation de 10 jours profite uniquement à l’acquéreur non professionnel. Le vendeur ne peut se libérer que si une condition suspensive n’est pas réalisée ou si l’acheteur accepte une annulation amiable, généralement formalisée par écrit.

Notaire ou agent immobilier : qui doit rédiger le compromis ?

Les deux peuvent le faire, et des particuliers peuvent même le rédiger seuls. L’agent immobilier utilise des modèles éprouvés et va vite ; le notaire offre une vérification juridique approfondie, appréciable pour un bien en indivision, en lotissement ou grevé de servitudes. Chaque partie peut aussi se faire assister de son propre notaire sans surcoût, les émoluments étant partagés.

Comment récupérer son dépôt de garantie quand la vente échoue ?

Après une rétractation dans le délai légal, le séquestre doit le rendre dans les 21 jours. Si c’est une condition suspensive qui a défailli, l’acheteur adresse au séquestre les justificatifs, par exemple les refus de prêt. En cas de désaccord entre vendeur et acheteur, la somme reste bloquée jusqu’à un accord écrit ou une décision de justice.

L’auteur

Erwan Cornu

Juriste en droit immobilier

Je relis des compromis et des dossiers de diagnostics tous les jours. Je vulgarise les clauses sensibles sans jargon inutile.

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